Droit du bail : 5 changements clés pour locataires et propriétaires

Révision du droit du bail en Suisse : enjeux et implications pour les propriétaires et locataires

Le Parlement suisse a récemment adopté une révision du droit du bail qui suscite de vifs débats dans le pays. Cette réforme, qui sera soumise au vote populaire le 24 novembre prochain, vise principalement à encadrer davantage la sous-location et à simplifier les procédures de résiliation pour les propriétaires. Alors que ses partisans y voient une clarification nécessaire, ses opposants dénoncent une atteinte aux droits des locataires. Examinons en détail les tenants et aboutissants de cette réforme controversée qui pourrait avoir des répercussions importantes sur le marché immobilier suisse.

Contexte : la Suisse, un pays de locataires

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de rappeler quelques spécificités du marché immobilier helvétique :

• Environ 60% des Suisses sont locataires, une proportion parmi les plus élevées d’Europe
• La pénurie de logements touche de nombreuses zones urbaines, entraînant une hausse des loyers
• Le droit du bail actuel est très protecteur pour les locataires, avec des loyers basés sur les coûts
• L’accès à la propriété reste difficile pour beaucoup en raison des prix élevés et des conditions de financement strictes

C’est dans ce contexte que s’inscrit la révision du droit du bail, initiée par des parlementaires de droite et soutenue par les milieux immobiliers.

Les principaux changements proposés

1. Encadrement accru de la sous-location

La réforme prévoit de donner plus de latitude aux propriétaires pour s’opposer à la sous-location de leur bien :

• Le locataire devra obtenir le consentement écrit du propriétaire pour sous-louer
• Le propriétaire pourra refuser la sous-location si elle dépasse 2 ans
• Le propriétaire pourra s’y opposer s’il n’est pas pleinement informé ou s’il y voit des « inconvénients majeurs » (notion à préciser par la jurisprudence)

2. Simplification des résiliations en cas de vente

Actuellement, un nouveau propriétaire peut résilier de manière anticipée un bail en invoquant un « besoin propre et urgent ». La réforme assouplit cette notion :

• Le critère d' »urgence » est supprimé
• La notion de « besoin propre important et actuel » sera évaluée de façon « objective » (à préciser par le Tribunal fédéral)

Arguments des partisans de la réforme

Les défenseurs de cette révision, principalement issus des milieux immobiliers et de la droite, avancent plusieurs arguments :

• Elle apporte plus de transparence et de sécurité juridique, notamment face au développement des plateformes de type Airbnb
• Elle ne remet pas en cause les droits fondamentaux des locataires ni le principe des loyers basés sur les coûts
• Elle permettra de lutter contre certains abus, comme la sous-location abusive d’appartements retirés du marché locatif classique
• Les étudiants en colocation ne seront pas pénalisés car ils pourront toujours signer des baux collectifs

Critiques et inquiétudes des opposants

L’Association suisse des locataires (Asloca) et la gauche s’opposent fermement à cette réforme pour plusieurs raisons :

• Elle est perçue comme une attaque du « lobby immobilier » contre les droits des locataires
• Elle faciliterait les résiliations abusives, notamment dans le but de relouer plus cher
• Elle pourrait pénaliser les étudiants et les personnes ayant besoin de sous-louer temporairement leur logement
• Elle risque d’accentuer la spéculation sur le marché immobilier

Impact potentiel sur les Suisses de l’étranger

Cette réforme pourrait avoir des conséquences particulières pour les Suisses résidant temporairement à l’étranger :

• La sous-location de leur logement en Suisse sera limitée à 2 ans, sauf accord spécifique avec le propriétaire
• Ils devront être particulièrement vigilants quant aux conditions de sous-location pour éviter tout litige

Vers un vote serré le 24 novembre

Cette révision du droit du bail cristallise les tensions entre propriétaires et locataires dans un contexte de pénurie de logements. Le vote du 24 novembre s’annonce serré et pourrait avoir des répercussions importantes sur le marché immobilier suisse, quel que soit son résultat.