La BNS envisage de baisser les taux: impact sur l’immobilier

La Banque nationale suisse (BNS) se retrouve face à un dilemme : l’inflation en Suisse est en net recul et pourrait même passer sous la barre des 0,5% dans les prochains mois. Cette situation préoccupe les dirigeants de la BNS, qui envisagent de nouvelles baisses de taux pour soutenir l’économie et éviter le spectre de la déflation. Mais quelles seraient les conséquences d’une telle décision, notamment sur le marché immobilier ? Décryptage.

Une inflation en chute libre qui inquiète la BNS

Alors que l’inflation galopante était la principale préoccupation des banques centrales il y a encore quelques mois, la tendance s’est nettement inversée en Suisse. L’inflation ne devrait bientôt plus être que de 0,5% selon les prévisions de la BNS. Une situation qui n’est pas sans rappeler la période pré-Covid, où la crainte d’une inflation trop faible, voire d’une déflation, hantait déjà les esprits.

Face à ce risque, la BNS a déjà abaissé son taux directeur à 1% en septembre dernier. Et tout porte à croire que de nouvelles baisses sont à prévoir dans les prochains mois. Martin Schlegel, le nouveau président de la BNS, a clairement indiqué que l’institution « réfléchissait » à de nouvelles baisses de taux si nécessaire.

Un possible retour aux taux négatifs ?

Si l’économie suisse venait à connaître un ralentissement ou une récession, la BNS pourrait même envisager un retour aux taux négatifs. En effet, pour stimuler efficacement l’économie, le taux directeur réel (taux nominal moins inflation) doit se situer en territoire négatif. Or, avec une inflation quasi-nulle, cela ne serait possible qu’en repassant sous la barre du zéro.

Thomas Jordan, l’ancien président de la BNS, expliquait récemment :

« Il ne sert à rien non plus de mener une politique trop restrictive pendant une longue période, qui pousserait ensuite l’inflation encore plus bas, pour pouvoir ensuite utiliser plus tard la marge de manœuvre ainsi créée en matière de taux d’intérêt. »

Autrement dit, la BNS ne peut pas se permettre d’attendre trop longtemps avant d’agir, au risque d’aggraver la situation.

Quelles conséquences pour l’immobilier suisse ?

Une nouvelle baisse des taux directeurs aurait des répercussions importantes sur le marché immobilier helvétique :

• Baisse des taux hypothécaires : les taux des prêts immobiliers suivraient la tendance à la baisse, rendant l’accès à la propriété plus abordable.
• Hausse des prix de l’immobilier : la demande accrue pour les biens immobiliers pourrait faire grimper les prix, notamment dans les zones déjà tendues.
• Boom de la construction : des taux bas favoriseraient les investissements immobiliers et relanceraient le secteur de la construction.
• Risque de bulle spéculative : une hausse trop rapide des prix immobiliers pourrait créer une bulle, avec le risque d’un éclatement à terme.

Les propriétaires, grands gagnants d’une baisse des taux ?

A priori, les propriétaires seraient les principaux bénéficiaires d’une nouvelle baisse des taux :

• Baisse des mensualités pour ceux qui ont des prêts à taux variables
• Opportunités de renégociation des prêts à taux fixes
• Valorisation de leur bien immobilier

Cependant, cette situation pourrait aussi avoir des effets pervers, comme une augmentation de l’endettement des ménages ou une pression à la hausse sur l’impôt foncier.

Quid des locataires ?

Pour les locataires, les effets d’une baisse des taux seraient plus mitigés :

• Possibilité de baisses de loyer liées à la diminution du taux de référence
• Mais risque de hausse des loyers dans les zones tendues en raison de l’augmentation des prix de l’immobilier
• Difficulté accrue pour accéder à la propriété si les prix continuent d’augmenter

La BNS face à un exercice d’équilibriste

La BNS se trouve donc face à un véritable défi : stimuler suffisamment l’économie pour éviter la déflation, sans pour autant créer de nouveaux déséquilibres sur le marché immobilier. Un exercice d’équilibriste qui nécessitera une surveillance étroite de l’évolution des prix et une coordination avec les autres politiques économiques du pays.